Zwrot kaucji a waloryzacja

Zakończenie najmu mieszkania wiąże się z obowiązkiem zwrotu najemcy wpłaconej kaucji. Zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, zwrot ten jest waloryzowany i wynosi co najmniej pierwotnie wpłaconą kwotę, jest to iloczyn miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu i ustalonej krotności czynszu przy pobieraniu kaucji. Celem waloryzacji jest zabezpieczenie najemcy przed stratą wynikającą z inflacji i spadku siły nabywczej pieniędzy.

Stanowisko sądów i Trybunału Konstytucyjnego

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 kwietnia 2023 r. (sygn. akt II FSK 255/22) potwierdził, że waloryzacja nie powoduje powstania przychodu, ponieważ nie ma tu mowy o przysporzeniu majątkowym dla najemcy. NSA powołał się także na wcześniejszy wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 3 października 2000 r. (sygn. akt K 33/99), który wskazał, że waloryzacja ma jedynie chronić przed stratą, a nie generować zysk.

Waloryzacja kaucji nie prowadzi do przysporzenia majątkowego najemcy, a jedynie ma zapewnić, że nie poniesie on rażącej straty. — Naczelny Sąd Administracyjny

Sprzeczne stanowisko organów podatkowych

Mimo jasnej argumentacji sądów, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej odmawia podatnikom prawa do nieopodatkowania różnicy między wpłaconą a zwróconą kaucją waloryzowaną. W interpretacji z 6 sierpnia 2025 r. (nr 0112-KDIL2-1.4011.511.2025.3.KP) wskazano, że taka różnica stanowi przychód z innych źródeł i powinna być rozliczona w rocznym zeznaniu podatkowym.

Podobne stanowisko zaprezentowano już wcześniej, 10 lipca 2024 r. (nr 0115-KDIT2.4011.285.2024.2.KO), odrzucając pogląd, że zwaloryzowana kaucja nie generuje przychodu do opodatkowania. Organy podatkowe konsekwentnie żądają opodatkowania tej kwoty, co stoi w sprzeczności z faktyczną naturą kaucji jako świadczenia zwrotnego.

Co może zrobić najemca?

Z uwagi na sprzeczność między stanowiskiem sądów a organów podatkowych, podatnik chcący dochodzić swoich praw musi liczyć się z potencjalnym sporem prawnym i koniecznością wyjaśniania sprawy w drodze administracyjnej lub sądowej.