Zmniejszający się dystans między stałym a zmiennym oprocentowaniem
Jeszcze kilka lat temu oprocentowanie stałe i zmienne hipotek różniło się znacząco, a kredyty ze stałą stopą były droższe ze względu na premię za gwarancję niezmienności rat. Od 2022 r. sytuacja uległa odwróceniu – stałe oprocentowanie jest obecnie zwykle niższe niż zmienne, choć różnice stopniowo się kurczą. W październiku 2025 r. różnica między najniższymi stawkami stałymi i zmiennymi na rynku wyniosła tylko 0,44 pp., podczas gdy rok wcześniej była ponad dwukrotnie większa (ok. 1 pp.)10.
Oferta banków i aktualne stawki
Obecnie jedynie dwie instytucje – Bank Millennium i BNP Paribas – oferują kredyty z okresowo stałą stopą, podczas gdy większość pozostałych banków oferuje tylko wariant zmienny. W ostatnich rankingach Bankier.pl z października 2025 roku maksymalna różnica oprocentowania stałego i zmiennego w tym samym banku wyniosła -0,67 pp., a w jednym z banków (BOŚ) zmienny kredyt był nawet tańszy niż stały o 0,19 pp.10
Trend unifikacji stawek zmiennych
Dystans między najwyższymi i najniższymi stawkami zmiennymi został najniższy od lipca 2024 r. – zaledwie 0,38 pp. To niezwykłe zjawisko, zwłaszcza że w tym samym czasie różnice między WIBOR 1M, 3M i 6M wzrosły. Mimo zbliżających się zakończeń cyklu obniżek stóp procentowych dalsze zmiany w poziomach oprocentowania są spodziewane, choć niekoniecznie będzie powtórka z wcześniejszych lat, kiedy stawki zmienne i stałe się zamieniały miejscami10.
Rola nadzoru i perspektywy rynku
Nadzór finansowy w Polsce promuje kredyty ze stałym oprocentowaniem, zmuszając banki do określenia udziału takich produktów w portfelu. Banki mogą stosować bodziec cenowy, by utrzymać równowagę między sprzedażą obu wariantów. Dla kredytobiorców wybór między stałą a zmienną stopą pozostaje wyzwaniem, zwłaszcza gdy chcą koncentrować się na kosztach miesięcznych rat.10
Obserwujemy, że zbliżanie się do końca cyklu obniżek stóp procentowych powoduje, iż stawki obu wariantów kredytów hipotecznych nadal będą się do siebie upodabniać, ale nie musi to oznaczać powtórki scenariusza z wcześniejszych lat — powiedział ekspert Bankier.pl
Podsumowanie
- Różnica między stałym i zmiennym oprocentowaniem hipotek zmniejszyła się do 0,44 pp.
- Stałe oprocentowanie jest dziś często niższe, ale zmienne może być atrakcyjne przy dalszym spadku WIBOR.
- Kredyty ze stałą stopą oferują przede wszystkim Bank Millennium i BNP Paribas.
- Dystans stawek zmiennych na rynku jest rekordowo niski, mimo rosnących różnic wskaźników WIBOR.
- Nadzór finansowy wspiera produkty ze stałym oprocentowaniem, co wpływa na ofertę banków i decyzje kredytobiorców.