Wyrok NSA kwalifikuje flipping jako działalność gospodarczą
Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w wyroku o sygn. II FSK 823/22 orzekł, że zakup mieszkań w złym stanie, ich remont przy niewielkich nakładach i szybka sprzedaż z zyskiem (tzw. flipping) to prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Wyrok ten oznacza, że flipperzy są zobowiązani do rejestracji działalności gospodarczej oraz rozliczania sprzedaży według zasad charakterystycznych dla przedsiębiorców, co obejmuje wyższe stawki podatkowe i dodatkowe obowiązki.
Przesłanki działalności gospodarczej w flippingu
NSA podkreślił, że działalność ta ma następujące cechy:
- działanie we własnym imieniu i nastawienie na dochód,
- zorganizowany i powtarzalny charakter (np. zakup wielu mieszkań, ujednolicony schemat działania),
- ciągłość oraz zorganizowanie (np. finansowanie przez kredyty, samodzielne remonty, szybka odsprzedaż bez pośredników).
W rozpatrywanej sprawie podatniczka nabyła cztery mieszkania w latach 2014-2015, osiągając zyski rzędu 85-102 tys. zł od każdej transakcji, a wszystkie działania były powtarzalne i zaplanowane.
Konsekwencje podatkowe – wyższe stawki i obowiązki
Sprzedaż nieruchomości jako działalność gospodarcza oznacza:
- opodatkowanie dochodu według skali podatkowej (12% i 32%), podatku liniowego (19%) lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych,
- możliwy obowiązek zapłaty VAT, zwłaszcza przy sprzedaży nowych nieruchomości lub działalności deweloperskiej,
- dodatkowe koszty, jak opłacanie składek ZUS oraz prowadzenie pełnej księgowości i ewidencji.
Dla osób prywatnych, które sprzedają mieszkania przed upływem 5 lat od zakupu, obowiązuje 19% podatek dochodowy od dochodu, ale możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, jeśli środki przeznaczy się na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat.
Rejestracja działalności a limity przychodów
Działalność gospodarcza musi być zarejestrowana w CEIDG, jednak drobne działania mogą korzystać z uproszczeń, jeśli miesięczne przychody nie przekraczają 75% minimalnego wynagrodzenia. W 2025 roku oznacza to limit 3499,50 zł miesięcznie dla działalności nieewidencjonowanej.
Wzmożone kontrole skarbowe po wyroku NSA
Wyrok NSA stał się podstawą do zaostrzenia kontroli podatkowych dotyczących sprzedaży mieszkań. Osoby szybko sprzedające zakupione mieszkania po remoncie mogą być objęte kontrolami i zmuszone do zapłaty wyższych podatków. Zaleca się konsultacje z doradcą podatkowym, rejestrację działalności oraz w razie potrzeby złożenie czynnego żalu, by uniknąć sankcji.
"Sprzedaż mieszkań po remoncie w krótkim czasie z zyskiem to działalność gospodarcza, a nie czynność prywatna." — NSA, wyrok II FSK 823/22
Źródło: Forsal.pl