Rzeczywiste ceny mieszkań zamiast ofertowych kwot

Przez lata kupujący mieszkania w Polsce znali głównie ceny ofertowe publikowane w ogłoszeniach i na stronach deweloperów, które często znacząco różniły się od cen finalnych, zapisanych w aktach notarialnych. Te rzeczywiste ceny transakcyjne pozostawały tajemnicą i były dostępne jedynie po wykupieniu informacji w Rejestrze Cen Nieruchomości (RCN). W efekcie kupujący działali de facto "po omacku".

Inicjatywa Deweloperuch.pl – pierwsza darmowa baza cen

W tę lukę weszła oddolna inicjatywa Deweloperuch.pl, która dzięki dobrowolnym wpłatom użytkowników zebrała tysiące danych z aktów notarialnych, w tym z Wrocławia, gdzie dostępnych jest ponad 5000 adresów z realnymi cenami mieszkań. Dzięki temu powstała pierwsza w Polsce darmowa i otwarta baza pokazująca, ile faktycznie kosztowały nowe mieszkania, a nie tylko ile deweloper żądał w ofercie.

Skutki dla kupujących i rynku nieruchomości

Jak podkreśla Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości z ponad 30-letnim doświadczeniem, to przełomowa zmiana:

"Można powiedzieć, że bańka pękła. Nie tyle cenowa, co informacyjna. Przez lata rynek był hermetyczny, a dokładne dane znali tylko profesjonaliści. Po raz pierwszy kupujący mają realne dane, które pomagają im negocjować i podejmować świadome decyzje." — Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości

Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi sięgały nawet kilkunastu procent.

Co ważne, w Polsce nie ma formalnych przepisów ograniczających ceny mieszkań, a deweloperzy mogą dostosowywać je indywidualnie do klienta, np. oferując rabaty lub podnosząc ceny przy dużym zainteresowaniu. Takie praktyki, choć legalne, bywają kontrowersyjne pod względem etycznym.

Nowa rzeczywistość dla deweloperów i klientów

Dzięki jawności cen kupujący zyskują przewagę negocjacyjną. Jak zaznacza Błeszyński, klient dysponujący gotówką, widząc niższe ceny konkurencji w otwartym systemie, staje się niemal „panem rynku”. Deweloperzy zaś muszą ostrożniej ustalać cenniki i uwzględniać większą presję ze strony świadomych nabywców.

Przemysław Dziąg z Polskiego Związku Firm Deweloperskich podkreśla, że dostęp do rzetelnych danych o cenach transakcyjnych jest korzystny dla decyzji kupujących.

Dostęp do danych i przyszłość rejestru cen

Obecnie dostęp do danych z Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) jest odpłatny, co tłumaczy się kosztami aktualizacji i utrzymania systemów informatycznych oraz weryfikacji dokumentów notarialnych prowadzonych przez samorządy. Każde starostwo powiatowe prowadzi RCN inaczej, przez co brak jest spójności danych na poziomie kraju.

Planowane jest uruchomienie państwowego portalu DOM.gov, który ma ujednolicić i upowszechnić nieodpłatny dostęp do cen transakcyjnych. Popierana jest także nowelizacja prawa geodezyjnego, która zniesie opłaty za dostęp do danych z RCN, co może zmniejszyć przychody samorządów o około 8,4 mln zł rocznie.