Co zmienia nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym?
W 2023 roku przyjęto nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której celem jest ujednolicenie zasad planowania przestrzennego w całej Polsce. Zamiast dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania pojawią się plany ogólne gmin. To one staną się podstawowym dokumentem, który jednoznacznie określi przeznaczenie terenów – w tym, które działki pozostaną budowlane, a które stracą ten status.
Zakaz budowy domów poza wyznaczonymi terenami
Plany ogólne będą nie tylko wskazywać obszary przeznaczone pod zabudowę, ale również całkowicie wykluczą możliwość budowy domów w innych lokalizacjach. Oznacza to, że właściciele działek nie będą już mogli samodzielnie wystąpić o warunki zabudowy na dowolnym terenie, co stanowi istotną zmianę w dotychczasowych zasadach.
Wątpliwości prawne dotyczące prawa własności
Prawnicy zwracają uwagę, że tak daleko idące ograniczenia mogą naruszać Konstytucję RP, gdyż właściciele działek tracą prawo do ubiegania się o decyzję o warunkach zabudowy. Adwokat Maciej Górski z kancelarii GPLF podkreśla:
„Pozbawienie właścicieli nieruchomości możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy bez wątpienia powoduje w ich majątku szkodę, którą możemy wykazać. Znowelizowana ustawa nie przewiduje w takiej sytuacji odszkodowania, a nawet je wyklucza. W tym właśnie można dopatrywać się niekonstytucyjności.”
Nowy wskaźnik chłonności terenów
Nowelizacja wprowadza także wskaźnik chłonności, który określa, że suma terenów niezabudowanych dostępnych pod budownictwo musi mieścić się w przedziale od 70% do 130% zapotrzebowania na nowe obiekty mieszkalne. W praktyce, w atrakcyjnych inwestycyjnie gminach, takich jak Olsztyn, limit ten jest już przekroczony, co oznacza, że nawet działki z dostępem do dróg i mediów mogą stracić status terenu budowlanego.
Wyzwania dla samorządów i skutki dla właścicieli działek
Samorządy muszą do 30 czerwca 2026 roku przygotować i uchwalić plany ogólne, co wiąże się z dużym obciążeniem organizacyjnym i finansowym. Ograniczenia w możliwości zabudowy mogą skutkować spadkiem wartości nieruchomości, mniejszą liczbą mieszkańców na danym terenie i niższymi wpływami podatkowymi dla gmin. Właściciele działek często już teraz intensywnie składają wnioski o warunki zabudowy, chcąc zabezpieczyć swoje prawa przed wejściem w życie nowych przepisów.
Jak się przygotować do zmian?
Właściciele gruntów powinni jak najszybciej zweryfikować status swojej działki oraz rozważyć wniosek o wydanie warunków zabudowy jeszcze przed uchwaleniem planów ogólnych. To może stanowić gwarancję możliwości budowy domu na obecnych zasadach.
Źródło: farmer.pl