Drastyczny wzrost podatku od nieruchomości dla deweloperów

Katowice wprowadziły nowe zasady opodatkowania niesprzedanych mieszkań będących w zasobach deweloperów. Lokale, które do tej pory traktowano jako mieszkalne, od teraz będą klasyfikowane jako nieruchomości związane z działalnością gospodarczą. W praktyce oznacza to, że zamiast dotychczasowej stawki 1,19 zł za mkw., deweloperzy zapłacą nawet 34 zł za mkw..

Przy tej stawce podatek za 60-metrowe mieszkanie niesprzedane przez dewelopera wzrośnie z około 71 zł rocznie do ponad 2 tys. zł. To wzrost o około 2900%, co stanowi znaczące obciążenie finansowe dla branży nieruchomości w Katowicach.

Maksymalne stawki podatkowe i porównania regionalne

Decyzja władz Katowic wpisuje się w trend stosowania maksymalnych stawek podatku od nieruchomości, które od 2026 roku mogą wynosić maksymalnie 1,25 zł/mkw. dla lokali mieszkalnych oraz 35,53 zł/mkw. dla nieruchomości powiązanych z działalnością gospodarczą. Dla porównania, w sąsiednim Sosnowcu stawka podatku dla mieszkań pozostaje od 2017 roku na poziomie 0,75 zł/mkw.

Podstawa prawna i spór o klasyfikację

Katowicki magistrat opiera swoją decyzję na wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z ubiegłego roku, który wskazuje, że mieszkania niespełniające bezpośrednio potrzeb mieszkaniowych osób fizycznych (np. lokale pokazowe) mogą podlegać wyższym stawkom podatku stosowanym dla działalności gospodarczej.

„Mieszkania niesprzedane, dopóki nie znajdą nabywców, nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a prowadzeniu działalności gospodarczej” — przedstawiciele Urzędu Miasta Katowice, cytowani przez „Gazetę Wyborczą”.

Polski Związek Firm Deweloperskich zapowiada jednak odwołania i spory prawne, wskazując, że podobne sprawy w przeszłości (np. w Szczecinie w 2011 r.) były rozstrzygane na korzyść deweloperów przez Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Wpływ na rynek nieruchomości i ceny mieszkań

W wyniku podwyższonego podatku deweloperzy mogą przyspieszyć wyprzedaż nieruchomości, aby uniknąć rosnących obciążeń. Może to skutkować promocjami cenowymi na mieszkania długo zalegające w ofercie, co z kolei może być szansą dla nabywców.

Z drugiej strony, koszty związane z podatkiem mogą także zostać częściowo przerzucone na klientów przy nowych inwestycjach, co może wpłynąć na wzrost cen mieszkań w dłuższej perspektywie.

Dane GUS pokazują, że choć średnia cena nowych mieszkań w Katowicach w II kwartale 2025 roku ustabilizowała się na poziomie około 11 742 zł za mkw., to w ciągu dwóch lat ceny wzrosły o ponad 27%, głównie za sprawą dopłat z programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Co dalej?

Najbliższe miesiące pokażą, jak zmiany w podatku wpłyną na zachowania deweloperów i rynek mieszkaniowy w Katowicach. To także test dla innych miast, czy pójdą śladem Katowic w nowej polityce podatkowej dotyczącej nieruchomości deweloperskich.

Źródło: bankier.pl