Budynki jednorodzinne dwulokalowe a bliźniaki – różnice prawne i praktyczne

Zgodnie z prawem budowlanym, budynek jednorodzinny może mieć do dwóch lokali mieszkalnych i ten sam budynek może być oferowany na rynku jako bliźniak, choć formalnie jest domem dwulokalowym. W praktyce oznacza to, że kupujący może nabyć lokal w takim domu, współwłasny z drugim właścicielem działkę, dach, fundamenty oraz ściany budynku. Odrębność lokalu realizuje się poprzez niezależne wejścia i wyodrębnione przegrody, ale współpraca z sąsiadem jest niezbędna w sprawach części wspólnych.

Problemy ze słabą izolacją akustyczną w starszych domach

Dotychczasowe przepisy nie nakładały obowiązku stosowania norm dotyczących izolacji akustycznej w domach jednorodzinnych dwulokalowych, co skutkowało sytuacjami, gdzie cienkie, pojedyncze ściany nie tłumiły hałasów, takich jak rozmowy, dźwięki telewizora czy szczekanie psa. Kupujący mogli być zaskoczeni uciążliwymi odgłosami dopiero po wprowadzeniu się.

Nowe przepisy od sierpnia 2024 roku

Od 1 sierpnia 2024 roku każdy projekt budowlany domu jednorodzinnego dwulokalowego, bliźniaka czy szeregowego musi zawierać obowiązkową analizę akustyczną. Z dokumentu tej wynikać musi m.in. izolacyjność ścian i stropów, przewidywany poziom hałasu zewnętrznego oraz zastosowane materiały. Celem tych zmian jest poprawa komfortu mieszkańców i ograniczenie niekorzystnych zjawisk związanych z nieprawidłową akustyką, często występującą w nisko kosztowych inwestycjach.

Nowe przepisy mają zwiększyć jakość życia mieszkańców i przeciwdziałać zjawisku tzw. patodeweloperki, czyli wznoszeniu budynków bez odpowiednich standardów akustycznych. — Ministerstwo Rozwoju i Technologii

Jak sprawdzić, co kupujesz?

Podczas zakupu nieruchomości należy jasno ustalić, czy lokal znajduje się w domu jednorodzinnym dwulokalowym, czy w bliźniaku lub szeregowcu. Kupujący powinni:

• Zażądać od sprzedającego lub dewelopera jasnych informacji i dokumentacji (rzuty techniczne, opis budynku).
• Uważnie czytać akt notarialny, gdzie określony jest charakter nieruchomości.
• Zwrócić uwagę na rodzaj ścian dzielących lokale — pojedyncze w domu dwulokalowym, podwójne w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej.

Koszty wygłuszenia i ryzyko odkrycia problemu po zakupie

Jeśli kupujący zdecyduje się na nieruchomość z słabą izolacją akustyczną, warto od razu planować prace wygłuszające, które w stanie deweloperskim są łatwiejsze i tańsze. Po wprowadzeniu się remont i dodatkowe prace mogą być kosztowne oraz utrudnione przez wyposażenie i wykończenie. Szacunkowe koszty izolacji to:

• ściana: około 550 zł/m²,
• sufit: około 750 zł/m²,
• strop: około 120 zł/m².

Dodatkowe koszty stanowią m.in. przeniesienie instalacji, demontaż elementów wyposażenia, utylizacja odpadów oraz specyfika powierzchni budynku.

Źródło: forsal.pl